房地分别抵押应如何认定抵押权的问题
栏目:法律知识 发布时间:2020-03-01
根据《物权法》第182条之规定,仅以建筑物设定抵押的,抵押权的效力及于占用范围内的土地;仅以建设用地使用权抵押的,抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押,即建设用地使用权抵押给一个债权人,而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下,可能产生两个

 根据《物权法》第182条之规定,仅以建筑物设定抵押的,抵押权的效力及于占用范围内的土地;仅以建设用地使用权抵押的,抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押,即建设用地使用权抵押给一个债权人,而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下,可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体”规则,此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同财产,从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序:登记在先的先清偿;同时登记的,按照债权比例清偿。同一天登记的视为同时登记。应予注意的是,根据《物权法》第200条的规定,建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

 条文主旨:本条是关于房地分别抵押时抵押权的效力范围和实现方式的规定。

 争议观点:在《物权法》颁布前,对建设用地使用权与建筑物所有权单独或分别抵押的问题,司法实践与理论中主要形成三种观点:一是认为抵押无效。二是认为抵押有效且抵押权的效力及于未登记的部分。三是认为抵押有效,但抵押权的效力不及于未登记部分,抵押权人仅就抵押合同约定并登记的部分享有抵押权。

 物权法颁布后,采纳了法定抵押权的观点,抵押人未将土地使用权与地上建筑物一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。